Dívidas de condomínio podem provocar até a penhora do imóvel

Moradores inadimplentes, tolerância (quase) zero. Desde março de 2016, quando o novo Código Civil entrou em vigor, quem não está com as taxas do condomínio em dia pode ter a conta bancária, os bens e até o imóvel penhorados em poucos dias.

Para evitar as últimas consequências, negociar um acordo é a melhor solução.

Antes de o novo conjunto de normas ser publicado, o processo na Justiça era mais demorado. O inadimplente deveria se defender, apresentar provas e, só depois que a sentença saísse as punições eram aplicadas, como explica Gustavo Kloh, professor da FGV Direito Rio.

Agora, o réu deve pagar a dívida em até três dias a partir do momento em que é comunicado sobre o processo. Caso contrário, terá itens pessoais penhorados. Nesse período, poderá apresentar embargos para tentar suspender a ação ou correr atrás de um acordo com o condomínio.

Segundo Kloh, dificilmente a decisão do juiz será favorável ao devedor. “Dever é errado. Quem não tem condições de arcar com as despesas deve procurar um lugar mais barato para morar”, diz.

Mas nem sempre o condomínio tem razão. A cobrança de taxas não aprovadas em assembleia pode levar proprietários a vencer a ação, como observa William Santos Ferreira, coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da PUC-SP.

ÚLTIMO RECURSO

O leilão do imóvel é a medida mais drástica que pode ser aplicada contra o inadimplente. Geralmente, só é realizado se o réu não tiver outros bens a oferecer, ou após o julgamento dos embargos ao processo, diz Ferreira.

A aposentada Ruth (nome fictício), 62, acumula dívida de R$ 96 mil com o condomínio onde tem imóvel, na zona sul de São Paulo. A mensalidade é de R$ 612. O apartamento já foi a leilão duas vezes, mas não foi vendido.

Ela não vive no lugar desde 1991. O débito aumentou porque seus inquilinos não pagavam os boletos em dia. O mais recente ficou seis anos sem quitar nada. “Tive que assumir uma dívida que, na verdade, não é minha. Fico de mãos atadas”, diz.

Antes do leilão, ela tentou vender o imóvel de 65 metros quadrados por R$ 230 mil, mas não conseguiu. Agora sua esperança é encontrar alguém disposto a desembolsar o dinheiro pelo apartamento, já que não tem mais condições de mantê-lo.

Qualquer casa pode ser penhorada quando há débitos condominiais, mesmo que a família viva no lugar, afirma Bruno Boris, professor de direito do consumidor da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Após o leilão, o valor referente à dívida é repassado ao condomínio e o restante fica com o proprietário.

PROIBIDO PROIBIR

Moradores inadimplentes não podem ser impedidos de usar as áreas comuns do prédio. Caso sejam vetados, podem processar a administração por danos morais. O único que pode acontecer é a proibição de participar de assembleias, explica Kloh.

Mas, se o tema da reunião for qualquer assunto que envolva a mudança da convenção ou do tamanho da propriedade, ele terá direito a voto, diz Rosely Schwartz, coordenadora do curso de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito.

“A inadimplência, em geral, é passageira, e o morador pode ter planos de viver por muito tempo no prédio”, diz ela, acrescentando que algumas alterações podem aumentar a taxa condominial de forma permanente.

A lista dos devedores também não deve ser exposta em lugares públicos do prédio, segundo Schwartz. O número do imóvel inadimplente pode aparecer no boleto do condomínio, mas sem os nomes dos proprietários. “Antes da exposição deve ser dado um prazo para que as contas sejam regularizadas.”

Cada edifício tem suas próprias regras de tolerância. Marco Dal Maso, diretor da associação das administradoras de condomínios de São Paulo, afirma que o caso só costuma ser levado à Justiça após 90 dias do vencimento da mensalidade.

Antes, o síndico deve enviar notificações para tentar resolver a situação de forma amigável. Alguns até adotaram o débito automático para tentar reduzir a lista de inadimplentes, diz Paulo Melo, da associação brasileira de síndicos profissionais.

Muitos tipos de acordo podem ser feitos -pagar as dívidas à vista com desconto, por exemplo. É importante que, durante a negociação, seja assinado um termo de confissão de dívida e outro com a forma de pagamento.

Também é possível recorrer a câmaras de mediação para resolver os conflitos, lembra Schwartz. “É mais barato do que levar à Justiça, e costuma ter um resultado mais satisfatório.”

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4,75%

Foi o percentual médio de moradores inadimplentes no primeiro trimestre de 2017 na capital paulista, contra 5,63% no mesmo período de 2016

14.600

Foi o número de acordos realizados entre proprietários e condomínios de janeiro a março deste ano, um aumento de 5,15% em relação a 2016

Fonte: Lello Condomínios

226,5%

Foi o aumento no número de ações na cidade de São Paulo por falta de pagamento do condomínio no primeiro semestre de 2017 em comparação com o mesmo período de 2016

6.059

Foi o total de ações protocoladas entre janeiro e junho de 2017, contra 1.856 nos seis primeiros meses do ano passado

Fonte: Secovi-SP

Fonte: Folha de São Paulo