Guia do Síndico: o que o síndico faz e o que não pode fazer?

Apesar de ser um personagem extremamente valioso para a vida em condomínio, muitas pessoas ainda não sabem quem é o síndico e qual a sua função. Existem diversas suposições e pré-julgamentos que cercam a posição.

Estamos aqui para tirar todas as suas dúvidas sobre a atuação, o que o profissional pode e não pode fazer no condomínio e ainda ajudar você que acabou de assumir o cargo de síndico. Vamos lá?

O que faz um síndico?

Basicamente, o síndico é o responsável pela administração de um condomínio residencial, comercial, misto, predial ou de casas. Sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, contábil e social do imóvel.

Como representante oficial e uma espécie de porta-voz, a pessoa que assume o cargo de síndico tem o dever de defender o patrimônio, os direitos e os interesses do condomínio e dos condôminos, de forma ativa ou passiva, conforme determina o Art. 1348 do Código Civil. Ele também se torna o responsável legal e criminalmente pelo imóvel, podendo ser processado em casos judiciais.

Além disso, o gestor também tem o papel de facilitador da comunicação dentro do condomínio, sendo o encarregado de mediar conflitos e estimular a compreensão, empatia e comunicação entre vizinhos.

O que o síndico faz:

• Preza pela segurança e qualidade de vida dos moradores
• Realiza assembleias de condomínio
• Cumpre e faz cumprir a convenção e regimento interno
• Cuida da conservação do patrimônio
• Contrata prestadores de serviços para manutenção e reparos
• Mantém as contas do condomínio em dia
• Fiscaliza o pagamento das taxas condominiais e controlar a inadimplência
• Impõem e cobra multas e advertências
• Zela pela prestação de contas e as apresenta aos condôminos – anualmente e quando exigidas
• Garante a contratação de seguro condominial
• Fiscaliza e coordena os funcionários
• Cuida da contabilidade e contribuições fiscais

Existem dois tipos de gestores: o morador, que é proprietário de um dos imóveis da edificação e geralmente mora no local; e o síndico profissional, uma pessoa especializada contratada para gerenciar o condomínio.

Apesar de a profissão ainda não ser regulamentada no Brasil, isso não retira a importância da atuação na manutenção da vida em condomínio – tendência que cresce cada vez mais no país.

Fui eleito síndico e agora?

Assumir a incumbência de ser gestor do condomínio não é para qualquer um! É um longo trajeto desde a eleição de substituição de síndico até pegar o ritmo da rotina gerenciando o condomínio.

Antes de qualquer coisa, o síndico novo precisa compreender a magnitude da atuação: por ser o responsável pelo condomínio, o administrador pode responder civil e até criminalmente por atos cometidos durante a sua gestão, como práticas ilegais, acidentes ou pela omissão de informações.

No quesito prático, uma das primeiras coisas a fazer é estudar a convenção, documento que determina como deve ser feito o gerenciamento do condomínio, e o regimento interno, compilado de regras e condutas estipuladas aos moradores. O síndico deve conhecer as determinações desses dois arquivos para poder segui-las e replicá-las nas reuniões de assembleia, fiscalizações, atos administrativos, etc.

Nesse momento de troca de gestão condominial, é importante marcar uma reunião com o antigo síndico predial para bater um papo, tirar dúvidas, pedir dicas sobre como você pode dar continuidade ao trabalho executado e ainda coletar todos os documentos da administração, como:

• Cartão do CNPJ
• Apólices de seguro condominial
• Planilhas orçamentárias
• Plantas da construção
• Pastas de prestações de contas
• Contratos de manutenções e afins
• Escritura da convenção de condomínio
• Regulamento interno
• Livros de atas das assembleias
• Comprovantes e notas fiscais de pagamentos
• Livro de Inspeção do Trabalho
• Folhas de ponto dos funcionários
• Dados para acesso ao eSocial
• Laudos Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PPRA)
• Certificados Operacionais e Ocupacionais

O que um síndico não pode fazer?

Apesar de alguns síndicos terem a fama negativa de se acharem os “donos do condomínio”, a realidade da atuação não é nada assim. Existem uma série de regras que devem ser seguidas e comportamentos que são inaceitáveis.

Montamos uma lista com as coisas que o síndico não pode fazer. O síndico não pode:

Negligenciar normas do condomínio: o síndico precisa seguir à risca as regras estabelecidas pela convenção e regimento interno e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.

Deixar de prestar contas aos moradores: é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for questionado por algum morador.

Invadir a privacidade dos condôminos: entrar em uma unidade ou abrir correspondências sem permissão é inaceitável, além de ilegal. Se ocorrer uma emergência como vazamento de água ou gás e é necessário  entrar no imóvel, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de fazer qualquer coisa.

Proibir a entrada de visitantes: se a visita de uma pessoa foi autorizada por um morador, o síndico não tem o direito de impedir que o indivíduo entre no condomínio – exceto quando a convenção indica o contrário.

Não respeitar o quórum das votações em assembleia: não obedecer as regras de votações em assembleia podem levar à impugnação da convocação e da ata.

Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores. Se isso ocorrer, é possível que o morador se sinta constrangido e pode entrar com uma ação de danos morais.

Ser parcial na resolução de conflitos: ao lidar com brigas entre vizinhos, é necessário ouvir os dois lados igualmente e ser imparcial.

Ignorar requisições dos moradores: o profissional precisa ter uma boa relação com os moradores, responder suas perguntas e solicitações.

Multar condôminos sem provas: na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração. Também deve-se seguir as orientações da convenção de condomínio.

Contratar obras voluptuárias sem a aprovação da assembleia: reparos que servem para cuidar do lazer e estética do condomínio precisam ser aprovados em reunião de assembleia por dois terços dos condôminos.

Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, de prestação de serviços, folha de funcionários, etc.

Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando.

Tratar mal funcionários, moradores e visitantes: o síndico jamais deve ser grosseiro com qualquer pessoa dentro do território do condomínio.

Usar o fundo de reserva indevidamente: o dinheiro do fundo de reserva é destinado a emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia.

Ter uma gestão superior a dois anos: de acordo com a legislação, síndicos podem gerenciar um condomínio por até dois anos. Após esse período, deve-se fazer uma nova eleição.

Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, deve-se entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.

Ser síndico é cansativo, mas ver o condomínio organizado, bem cuidado e com moradores felizes, é uma satisfação enorme! Não se deixe abalar pelos problemas e foque no objetivo final.

Fonte: Blog Town SQ